GUIDE DE QUARTIER
À Tel Aviv, le prix au m² change à quelques rues près
Entre janvier 2024 et juillet 2026, 2 058 appartements entiers ont été vendus dans le centre de Tel Aviv, du Vieux Nord à Florentin et Jaffa Nord. Assez pour comparer non seulement les quartiers, mais les blocs du cadastre, de quelques rues chacun. Et d’un bloc à l’autre, le prix au m² peut changer de près d’un quart.
- De 48 000 à 70 700 ₪ le m² brut selon le quartier, dans les immeubles existants.
- 24 % d’écart entre deux blocs voisins de Lev Ha’ir, aux immeubles du même âge.
- Une moyenne de quartier ne suffit pas : Jaffa Nord et Florentin sont au même niveau, mais à leur frontière, un bloc de Jaffa se vend 16 % plus cher que son voisin.
- Le neuf sur plan n’est pas moins cher : dans un même bloc, il se vend au prix du neuf livré, voire un peu plus.
Quartier par quartier
Prix médian au m² brut des ventes d’appartements entiers, de janvier 2024 à juillet 2026, selon l’âge de l’immeuble. La moitié des ventes s’est faite au-dessus de la médiane, l’autre moitié en dessous : contrairement à une moyenne, quelques ventes extrêmes ne la déplacent pas.
| Quartier | Existant | Neuf livré | Sur plan |
|---|---|---|---|
| ₪ par m² brut | |||
| Neve Tsedek | 70 700 ₪40 ventes | — | 123 900 ₪27 ventes |
| Kerem HaTeimanim | 67 300 ₪59 ventes | — | — |
| Lev Ha’ir (centre-ville) | 63 000 ₪378 ventes | 77 500 ₪56 ventes | 77 900 ₪99 ventes |
| Vieux Nord, partie nord | 60 000 ₪293 ventes | 71 200 ₪66 ventes | 70 000 ₪135 ventes |
| Vieux Nord, partie sud | 59 300 ₪275 ventes | 70 200 ₪20 ventes | 79 800 ₪38 ventes |
| Florentin | 53 200 ₪146 ventes | 63 800 ₪23 ventes | 63 700 ₪70 ventes |
| Jaffa Nord | 51 600 ₪101 ventes | — | — |
| Montefiore | 48 000 ₪60 ventes | — | 68 700 ₪99 ventes |
— : moins de 20 ventes, trop peu pour un chiffre fiable. Existant : immeuble achevé au moins deux ans avant la vente. Neuf livré : achevé l’année de la vente ou l’année précédente. Sur plan : vendu avant l’achèvement.
D’un bloc à l’autre
Le cadastre israélien découpe la ville en blocs (gush), de quelques rues chacun. Dans ces quartiers, 28 blocs comptent au moins 20 ventes dans des immeubles achevés, assez pour être comparés. Pour chacun, j’ai calculé une fourchette de confiance autour de la médiane, et je ne retiens un écart que si les fourchettes ne se chevauchent pas : autrement dit, quand il ne doit rien au hasard.
Lev Ha’ir, autour de la rue Trumpeldor
+24 %Deux blocs voisins, des immeubles typiquement des années 1960 des deux côtés, et 24 % d’écart. Le bloc côté mer se vend aussi 23 % plus cher que son voisin au nord, vers Frishman, et 19 % plus cher que celui de Dizengoff et Pinsker.
Là où Jaffa Nord rejoint Florentin
+16 %Pris en bloc, les deux quartiers sont au même niveau : 53 200 ₪ à Florentin et 51 600 ₪ à Jaffa Nord dans les immeubles existants. Mais à leur frontière, le bloc de Jaffa Nord se vend 16 % plus cher que son voisin de Florentin, avec des immeubles récents des deux côtés.
À l’inverse, Florentin est homogène : ses trois blocs qui comptent assez de ventes se tiennent à moins de 4 % les uns des autres. C’est bien bloc par bloc qu’il faut regarder.
Ce qui fait l’écart
Plusieurs choses, que les chiffres ne séparent qu’en partie :
- L’âge de l’immeuble. Dans ces quartiers, les immeubles achevés depuis 2010 se sont vendus 66 000 ₪ le m² brut en médiane, contre 56 700 ₪ pour ceux d’avant 1960 : 16 % de plus.
- La taille. Le m² le moins cher est celui des appartements de 70 à 90 m² (56 600 ₪). Sous 50 m², il se paie plus cher (62 800 ₪), et à partir de 120 m² plus encore (71 900 ₪).
- L’emplacement exact. Deux blocs voisins, aux immeubles du même âge, peuvent différer de près d’un quart.
- Et ce que les données ne voient pas : renforcement antisismique et mamad, parking, ascenseur, étage, vue, état de l’appartement. Ce sont souvent eux qui font le prix d’un appartement donné.
Et le neuf sur plan ? Pas moins cher
Environ un quart des ventes (492 sur 2 058) se sont faites sur plan, avant l’achèvement de l’immeuble. On pourrait s’attendre à une décote, en échange de l’attente et du risque. C’est l’inverse : dans un même bloc, le sur plan s’est vendu 2 % au-dessus du neuf livré (plus cher dans 18 blocs sur 22) et 20 % au-dessus de l’existant (40 blocs sur 43).
C’est l’une des raisons pour lesquelles je ne travaille que sur des biens achevés, par choix. Sur plan, on achète un plan, pas un appartement : les finitions, l’agencement ou la vue peuvent changer ; les délais de livraison glissent souvent ; une partie des paiements est en général indexée sur l’indice du coût de la construction, si bien que le prix final dépasse le prix signé dès que cet indice monte ; et on ne peut ni visiter, ni mesurer, ni faire inspecter ce que l’on achète.
Les chiffres montrent qu’on n’est pas payé pour prendre ces risques : sur plan, on paie au moins le prix du neuf livré.
Ce que cela change pour vous
Une moyenne de quartier ne dit pas ce que vaut un appartement. Pour juger un prix, je compare chaque bien avec les ventes de son propre bloc et de ses voisins, en m² net et à équipement égal : renforcement, mamad, parking, ascenseur. C’est ce travail qui évite de payer trop cher.
Méthode et sources
- Source : les ventes déclarées à l’administration fiscale israélienne (Misui Mekarkein), republiées par over.org.il. Ventes du 1er janvier 2024 au 26 juillet 2026 ; les derniers mois sont incomplets, les ventes étant déclarées avec retard.
- Champ : appartements en immeuble, vendus entiers. Les ventes de parts sont écartées : ce sont souvent des transmissions familiales ou des rachats entre copropriétaires.
- Calcul : prix ÷ surface brute déclarée. Les prix au m² sous 10 000 ₪ ou au-dessus de 250 000 ₪ sont des erreurs de saisie et sont écartés. Des médianes, et non des moyennes.
- Quartiers : ceux de la carte de mabayit. Chaque vente y est placée par sa parcelle cadastrale, ce qui partage correctement les blocs qu’une limite de quartier traverse.
- Blocs : comparés seulement à partir de 20 ventes dans des immeubles achevés. La fourchette de confiance à 95 % est calculée par rééchantillonnage (bootstrap).
Chiffres arrêtés le 5 octobre 2026.
Vous voulez savoir si un prix est juste ?
Parlez-moi de votre projet : budget, quartiers, type de bien. Je compare chaque bien avec les ventes de son bloc, en m² net.
Je connais ces quartiers rue par rue. Je ne travaille que pour vous, jamais pour le vendeur, et uniquement sur des biens achevés. Je vous accompagne sur tous les aspects de l’achat — financier, juridique, architectural et administratif — en français, même si vous achetez depuis l’étranger. Et la commission reste la même que chez un agent classique, réglée seulement à la remise des clés.