Taxes et frais d’un achat immobilier en Israël

La taxe d’achat (mas rechisha)

Il n’y a pas de « frais de notaire » en Israël : chaque partie a son avocat, et la principale dépense qui s’ajoute au prix est la taxe d’achat, versée à l’Autorité fiscale dans les 60 jours qui suivent la signature. Elle est progressive — chaque taux ne s’applique qu’à sa tranche de prix — et elle dépend surtout de votre statut.

Les tranches en vigueur

Ces seuils sont gelés jusqu’au 15 janvier 2028. Les taux de 8 % et 10 % (logement supplémentaire, non-résident) relèvent d’une mesure temporaire, prolongée jusqu’au 10 février 2027 ; le gouvernement issu des prochaines élections décidera de la suite.

Qui a droit à quoi

• Seul logement : vous, votre conjoint et vos enfants mineurs ne possédez aucun autre logement en Israël. Un logement à l’étranger ne compte pas.
• Remplacer son logement : si vous en possédez déjà un, vous gardez le taux du seul logement à condition de vendre l’ancien dans les 24 mois qui suivent l’achat.
• Non-résident : 8 % puis 10 %, même pour un premier achat en Israël. Si vous faites votre alyah dans l’année qui suit l’achat, vous pouvez demander le taux olé, à condition que ce soit votre seul logement en Israël.
• Olé hadash : seul logement en Israël, acheté entre un an avant et sept ans après l’alyah, une seule fois. Au-delà de 20 183 565 ₪, l’avantage disparaît entièrement : tout le prix suit alors le barème du seul logement.
• Olé arrivé avant le 15 août 2024 : il peut choisir l’ancien régime — 0,5 % puis 5 % — même si ce n’est pas son seul logement, pour un achat fait entre un an avant et sept ans après son alyah.
• Israélien de retour après au moins dix ans à l’étranger (toshav hozer vatik) : s’il redevient résident dans les deux ans qui suivent l’achat, il peut demander le taux du seul logement, si c’est son seul logement en Israël.

Les autres frais d’achat

• Avocat : il vérifie le bien au registre foncier (le Tabou), rédige le contrat et déclare la vente. Ses honoraires se négocient, souvent entre 0,5 % et 1 % du prix, plus TVA (18 %).
• Commission d’agence : en Israël, l’acheteur paie en général une commission, souvent autour de 2 % du prix, plus TVA.
• Financement : si vous empruntez, comptez l’expertise demandée par la banque (le shamai), les frais de dossier, les assurances du prêt et, le cas échéant, un courtier.
• TVA : le prix d’un logement neuf vendu par un promoteur l’inclut ; entre particuliers, il n’y en a pas.
• Transfert des fonds : si votre argent est à l’étranger, comparez le taux de change et les frais de votre banque. Sur plusieurs millions de shekels, l’écart se chiffre vite en milliers.

Combien prévoir en plus du prix ?

Pour un appartement à 5 000 000 ₪, avec 0,5 % d’avocat et 2 % de commission, TVA comprise : environ 547 500 ₪ pour un non-résident (10,9 % du prix), 293 000 ₪ pour un résident israélien dont c’est le seul logement (5,9 %), et 162 600 ₪ pour un olé hadash (3,3 %). Sans compter les frais d’un éventuel prêt.

Posséder : charges et revenus locatifs

• Arnona : la taxe municipale, calculée au mètre carré selon la zone et le type de bien, et payée par l’occupant — par le locataire si le bien est loué. Des réductions existent, notamment pour les olim.
• Vaad bayit : les charges de copropriété, mensuelles, qui varient beaucoup d’un immeuble à l’autre (ascenseur, gardien, entretien). Sur mon portail, chaque bien affiche ces deux montants.
• Assurances : une assurance habitation est recommandée ; si vous empruntez, la banque exige une assurance du bien et une assurance décès.

L’impôt sur les loyers

Pour une location résidentielle de longue durée, un particulier choisit chaque année entre trois régimes :

• Exonération : aucun impôt si le total des loyers du foyer ne dépasse pas 5 654 ₪ par mois (2026). Au-delà, l’exonération diminue d’autant, et disparaît à 11 308 ₪.
• 10 % du loyer brut, sans aucune déduction, à verser dans les 30 jours qui suivent la fin de l’année.
• Régime normal : le barème de l’impôt sur le revenu, après déduction des charges et de l’amortissement.

La location de courte durée (type Airbnb) n’entre dans aucun des deux premiers régimes. Et si vous êtes non-résident, ces loyers se déclarent aussi dans votre pays, selon la convention fiscale : faites valider le régime par un expert-comptable.

Revendre un jour : la taxe sur la plus-value (mas shevach)

Mieux vaut le savoir dès l’achat. À la revente, le vendeur paie 25 % de la plus-value réelle : le prix de vente, moins le prix d’achat réévalué de l’inflation, moins les frais déductibles — taxe d’achat, avocat, commission, travaux d’amélioration. Gardez donc toutes vos factures dès le premier jour.

L’exonération du seul logement

• c’est votre seul logement en Israël, et vous le détenez depuis au moins 18 mois ;
• vous n’avez pas vendu d’autre logement avec cette exonération dans les 18 mois précédents ;
• elle couvre un prix de vente jusqu’à 5 008 000 ₪, plafond gelé jusqu’à fin 2027 ; au-delà, la part de la plus-value qui correspond à l’excédent est taxée ;
• si vous avez acheté votre nouveau logement avant de vendre l’ancien, l’ancien reste exonéré s’il est vendu dans les 24 mois.

Non-résident : l’exonération n’est accordée que si vous prouvez, par une attestation de l’administration fiscale de votre pays, que vous n’y possédez pas de logement. Pour la plupart des acheteurs qui gardent leur résidence à l’étranger, la plus-value israélienne est donc taxée à 25 % — et se déclare aussi dans leur pays, selon la convention fiscale.

La taxe d’amélioration (hetel hashbacha)

Une autre taxe, municipale celle-là : si un plan d’urbanisme approuvé après votre achat augmente la valeur du bien — des droits à construire, par exemple —, la ville prélève 50 % de cette hausse. Elle se paie en général à la revente, par le vendeur, sauf accord contraire dans le contrat. Des exonérations existent ; votre avocat vérifie ce point à l’achat comme à la vente.

Enfin, pour les revenus annuels de plus d’environ 720 000 ₪, une surtaxe de 3 % à 5 % peut s’ajouter sur une revente non exonérée de plus d’environ 5,4 millions de shekels.

Questions fréquentes

Y a-t-il des frais de notaire en Israël ?

Non. Il n’y a pas de notaire au sens français : chaque partie a son avocat, qui vérifie le bien, rédige le contrat et déclare la vente à l’Autorité fiscale. Ce qui ressemble le plus aux « frais de notaire », c’est la taxe d’achat — de 0 % à 10 % selon votre statut et le prix.

Je suis non-résident : vaut-il mieux attendre mon alyah pour acheter ?

Pas forcément : un achat fait dans l’année qui précède l’alyah ouvre déjà droit au taux olé, sur demande et si c’est votre seul logement en Israël. Le calendrier se prépare avec votre avocat avant l’offre, pas après.

Qui paie la taxe d’achat, l’acheteur ou le vendeur ?

L’acheteur. Le vendeur, lui, paie la taxe sur la plus-value (mas shevach) et, le cas échéant, la taxe d’amélioration municipale.